热点关注作者：绿色花园
我从2000年开始从事房产中介业务，与奉化房产市场一起历经风雨，现在让我与大家一起回顾曾经走过的颠坡之路，以及十多年来国家在各个时期针对房地产市场做出的调控措施和这些政策对全国房地产市场所产生的效力和影响。就从当时正在建设的小区开始说起。
广平小区。广平小区是当时奉化旧城改造拆迁涉规模最大的一个小区，2000年过年后开始灌浆式打桩，其时的售价每平方1238元，2001年4月2日开始每平方涨200元。当初大家都觉得怎么涨那么多啊（因为从来没有经历过这样的局面），那时国家的房地产政策还处在宏观调控之下，房子的价格有政府说了算，涨价前有内部消息。知道内部消息的有钱人，会在价格调整之前购进房子，当初广平小区房子涨价前曾有人一次性购买了10套（坊间传闻）。当时房产的走势就象少女到了怀春的时节，虽羞羞答答，可还是一路向前。
2002年桥西岸路房子开盘，房价从过去的1438元，提高到1600多元，也就是从那时开始，人们看到了商机，噢，房子跟股票一样，会上涨。于是争相购买，导致奉化的房价节节攀升。我不知道当时中国其他地方房价走势如何，相信这是中国房产价格走向的一个缩影。
针对一路走高的房价，03年4月国家出台了第一论调控政策.中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含二套）商品房的借款人，适当提高首付比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是我国第一轮房地产牛市启动后，中央政府第一次采取抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度，有支持改为警惕。第一次经历房产调控的投机商们，遭遇了从未有过的惊吓，纷纷抛售吃进的房子，五月份开始房产市场渐渐降温，8月开始 进入了冰点，国家也未曾想到其时一路走红的房价竟因一纸调控文件，出现了偃旗息鼓的现象，对于出现这样一种状况，国家不置可否，生怕刚拉动的经济再次出现下滑现象，于是，在03年8月国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》。把房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的健康持续发展，要充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型住房及高档写字楼、商业性住房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。这是一份有针对性却没有什么力度的通知，我个人理解为这成了国家给开发商和投机商们的一种信号，国家不允许房价出现下滑，而是在现有价格基础上的稳定，国家对于房地产市场涨幅的暧昧态度，致使投机商们从国务院的这份通知中看到了新的希望。相信这不是国家发布政策的 初衷。
2004年春节刚过，出现了房价在经历半年多沉寂之后的新一轮的反弹。03年底桥西岸路的房子还在每平方1600多元，2004年初桥东岸路的房子涨到了每平方2200多元，而市场实际价格在2400元左右，年后二个月时间每平方涨了近千元。节节攀升的房价导致了国家的第二轮调控政策的出台。2004年7月国务院发布了严格控制土地供应的通知，接着国土资源部和监察部又联合发文，对于2004年8月31日之前获得土地出让权而没有在建的闲置土地，国家将收回土地（由于地方利益的驱使，收回土地成了一纸空文），2004年10月中国人民银行出台了从10月29日起上调金融机构存贷款基准利率通知，10月份开始房产新的冰点来到，记得阳光名都开盘价2980元，在经历了开盘时的热销后进入了漫漫的冬眠期，有了应对第一次调控的经验，这一次投机商们有了足够的心理准备，因为，第一次调控后，市场上扬了每平方1000元，所以，他们与政府展开了博弈，你打压，我不卖，改卖为租，等待来年。如果当时国家像今天这样下狠心查处围屯土地现象，各级地方政府不会把发展经济与出售土地挂钩起来。
2005年新年刚过，新的一轮涨价狂潮来袭，从每平方3200元猛窜到5500元，原来等待观望的人们也加入到了抢购的行列中，锦山明珠。阳光名都的 房子都被一扫而空（一期的全部，二期的大部，连当时最贵的阳光水岸、华信国际也几乎销售一空，锦山明珠的开发商海龙房地产更是从05年下半年结束了锦山明珠的销售业务）那些小心翼翼、处事低调的人们，瞪着迷茫双眼在问，房价还会涨吗？我自己也觉得这应该是个顶点了，毕竟大家的工资（企业上班族）没有涨啊，再一次的涨价潮，让国家看到了内需的潜力（我不知道内参，相信04年央行的货币发行量肯定比03年增加了许多）当然国家也担心越来越高的房价会不会对老百姓的生活带来负面影响。05年3月中旬央行取消了房贷款优惠利率，个人房贷款首付比例由百分之 二十提高到百分之三十，月底国务院出台了《关于切实稳定住房价格的通知》。即“国八条”，要求地方政府和相关部门抑制价格上涨过快，促进房地产市场健康发展，并对此提出了八条意见：
高度重视稳定住房价格；
二．切实负起住房价格稳定的责任；
三．大力调整住房供应结构；
四．严格控制被动性住房需求；
五．正确引导居民合理消费需求；
六．全面监测房地产市场运行；
七．积极调控住房供求的各种政策措施；
八．认真组织对稳定住房价格工作的督促和检查。
可能受中央把房地产业定性为拉动经济的支柱产业之一，这八条旨在控制房价的措施对投资房地产的投机商来说，已经起不到太大的震慑作用，房价照样一路走高，为此，中央在5月份又由七部委联合出台了新的国八条，10月11日国家税务总局发布了《关于实施房地产税收一体化管理若干具体问题的通知》。文件正式明确了个人购买二手房必须缴纳个人所得税，银监会也在9月发文，收紧房贷信托，一系列的调控政策，总算减缓了猛窜的势头。然而，06年新年刚过，涨幅有所减缓的房价又“小荷才露尖尖角”蓄势待发。经过多年的调控洗礼，炒房者们发现每年过年后到6月初的三到四个月时间，是房价涨幅最快，赚钱最多的时机。房价在不知不觉中又开始了新一轮的追逐，从05年每平方5000元，涨到每平方6800元左右，其时，深圳、杭州、北京的涨幅还要令人咋舌，没完没了的上涨，催生了国家出台更为严厉的调控措施，2006年4月26日央行再次上调利率，5月24日温家宝总理亲自主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施：
一．切实调整住房供应结构；
二．充分发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；
三．合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；
四．进一步整顿和规范房地产市场秩序；
五．加快城镇廉租住房制度建设；规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难；
六．完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚决支持准确地舆论导向。
中央为了抑制房价的过快的增长，仅在06年一年相继出台了13次各类调整或通知，其中从07年到08年9月之前，出台了二十多个各类规定和通知，并将贷款利息由原来的3.85，调整到7.29（一年内连调了5次）。而存款准备金率更是在一年内连续调高了9次（08年9月16号之前又上调了五次），这在西方国家应对通货膨胀时也绝对没有使用过。
二年多时间内出台的最为重要的调整且对抑制涨价起到关键作用的是：
一．央行对贷款的连续的加息。
二．国家九部委联合出台的，140平方以上为豪宅，90平方以下为普通住宅的定性。首次开征豪宅税。
三．对出售未满五年的房屋征收营业税和个人所得税。
四．个人征信记录的启用。
五．首次提出购买商业房的首付不得低于百分之五十，贷款时间不的超过十年，购买第二套住房首付不得低于百分之五十（其实许多银行没有执行）。
六．开发商在未取得房屋预售证之前不得对外销售房屋（各地没有落到实处）。
七．《物权法》的确立（与房产市场涨跌无关）。
政府的不断打压，飙高的房价终于被压了下来。奉化的房价以龙津尚都为例，政府回购拆迁户房子每平方米为7200元，（有时间限制）高于中介成交价约400平方，导致部分拆迁户不愿把房子委托中介销售，当初拆迁时，有几个分到四套房子的朋友曾提前委托我代理他们出售，等他们拿到房子后，却没有来找我，我打电话过去催问，他们说我出的房价太低，所以都还个给政府，这是我做中介以来从未有过的价格倒挂现象，由此可以看出06年以来国家的调控起到了震慑投机商的作用。
受美国次贷危机影响，国际上出现了自97年亚洲金融风暴以来最为严重的全球性金融危机，中国也未能幸免，出口锐减，全国各地的中小企业出现了资金断链的现象，国民经济受到了前所未有的严峻挑战，国家为了应对金融危机。又提出一系列促内需的办法，这其中：
2008年9月15日央行宣布双率齐降。9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点以及下调存款准备金率0.5个百分点。2008年10月9日，西方各国央行联手降息，而我国也打出降率免税组合拳：
中国人民银行8日晚间宣布，从10月8日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率也作相应调整，央行还同时宣布我国银行存款准备金率9年来首次下调的决定：从10月15日起下调存款类金融机构人民币准备金率0.5个百分点。此外，我国将从10月9日起对储蓄存款利息所得暂免征个人所得税，这意味着从1999年开始实施的存款利息税将被终止。
2008年10月12日，系列新政支持房地产
从2008年11月1日起，对个人首次购买90平米以下及普通住房的，契税税率暂下调到百分之一；对个人销售或购买住房暂免征个人印花税；对个人销售住房暂免征土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
对居民首次购买自住房和改善型普通自住房，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。最低首付比例调整为百分之二十。还有部分优惠政策，例如：首次购买90平米以下自住房，可全额返还契税、首次购买90平米以上140平米以下自住房，退一半契税等等，
（具体发布的时间和详细准确内容无法查找到）。
国家为拉动经济，针对房地产业所做的一系列优惠政策，使沉寂了二年的房价象脱缰的野马，一骑绝尘，房子的价格再也没有了当初的羞羞答答。以往到了每年的7、8、9三个月为房产淡季，中介人员大多在那时可以歇口气，大一点的中介公司都会借此机会组织员工出去旅游，然而从08年9月16日开始至2010年4月17日国家再次调控这一年半的时间里，房价从原来每平方7000元左右徘徊到现在的每平方14000元（新楼盘价）。这个涨速，相信奉化的GDP没有那么快的增速，增速令人讨厌的CPI也没有这么快。这个过程不用我赘说，大家都是亲历者，就像电影《疯狂的石头》一样。
10年的房产走向，不断飙高的房价是怎么涨上来的，有文化的人通过我的描述，都应该有个清晰思路。我写这篇文章既没有对抗谁，也不为抬高自己。总觉得国家的房产本政策可以用许多古代成语来形容：盲人摸象、削足适履、刻舟求剑。杀敌一千自损八百，用现代管理科学原理来说，拍脑门政策。要是现代管理之父彼得·德鲁克（Peter F. Drucker）还活着，不知道他是如何看待中国房地产市场和中国针对房地产在个时期的调控政策。仁者见仁，智者见智。让我们期待吧！
注：本文有关国家房产调控政策均采用百度文库。
后记：这是2009年底写就的一篇拙文，2010年4月17日，针对一路飙升的房价，国家出台了一系列强力的调控政策，终于让这匹脱缰的野马止住了脚步。
次轮调控过后国家又相继出台了更为严厉的调控措施，继续打压房价，相信各位都应该有清晰的记忆，不再赘说。
未来房价的走势，在人民币不再更多干预的情况下，不会出现大的反弹，尤其三、四线城市，尚处在积压房源的消化阶段，不会很快出现过往那样政策一松就蹿升的怪象，新常态下百姓更看重手中余钱的分量，或许在近期的股市里能捞上一把，一旦上证股指达到了4200点，恐怕你的手也会发抖。希望国家提供更多的篮子，让百姓们把鸡蛋放进不同的筐内。
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