一般人一辈子买三套房:第一套20几岁的刚需、第二套40岁前的改善和第三套子女成人后的刚需。而房产知识本身涉及的点比较多且面比较广,是一门很大的学问,一般不是从事房产行业的人,很难看透其中的奥秘所在。例如,同一套房子,A用100万就可以买到,B就需要103万才可以买到。还有同样100万的一套房子,A的房子比较保值甚至增值,而B的房子很不受市场的欢迎,这就是懂房产与不懂房产最大的区别。所以根据这个普遍存在的现象,小编来给大家扫“房盲”,总结了以下五点供大家扫盲,具体如下:
一、怎么样认定首套房
首套房,是指购买仅拥有一套住房。认定以家庭为单位,家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女。
下面为大家总结了最新的首套房认定标准
1. 贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套
2. 贷款买过一套房后来卖掉通过房屋登记系统查询不到房产但在银行征信系统里能查到贷款记录再贷款买房——算首套
3. 全款买过一套房贷款买房——算首套
4. 全款买过一套房后来卖掉了房屋登记系统查不到房产再贷款买房——算首套
5. 个人名下有两套房的商业贷款记录全都已还清且出售同时能够提供两套住房出售的证明这种情况下再贷款时——算首套
6. 个人名下有一套房商业贷款已还清另一套是公积金贷款已出售同时能够提供住房出售的证明申请商业贷款再买房——算首套
7. 夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例。
8. 夫妻两人一方婚前有房但无贷款记录另一方婚前有贷款记录但名下无房产婚后买房申请贷款——算首套
二、首套房的优势
首套房的优势主要体现在这三个方面:契税、首付成数和贷款利率。
我举个例子吧:比如买一套面积在90—140以下平方的房子,总价120万,采用等额本息贷款20年。如果是首套房的话,契税可以减半,只需要120万X1.5%X0.5=9000元的契税。如果是二套房,那么需要120万x2%=24000元的契税。这样一看,契税优势就很清楚的显现出来了。首付成数的话优势不是很明显,一般情况下现在首套房首付2到3成,二套房的话首付在3到4成,所以影响不是特明显,但对于资金比较紧张的购房者来说,优势就体现出来了。接下来我们来看看贷款利率吧,总价120万的首套房和二套房都按采用等额本息贷款80万分20年来贷款。现在准利率是4.9%,首套房可以打8.5折,那么是4.165%,二套房是在基准利率的基础上上浮10%,那么是5.39%,那么首套房20年需要支付利息380243元,二套房需要支付利息508844元,两则相差了整整128601元。不看还好,看了是不是吓一跳啊!所以,我们要根据自己的实际情况,合理的运用楼市政策,最大限度的降低购房成本!
三、房产性价比
房产性价比是指一个楼盘性能与价格的比率,它是衡量一个楼盘质量高低最实在的指标。其中楼盘的性能评定是指楼盘的综合素质,包括地段、质量、环境、配套、景观设计、户型设计等,当种种关于住宅性能的参考指标进入到购房者的视线以后,对住宅的认知就更有可能从模糊走向清晰,购房行为也将表现的更理性。
我们有些朋友在理解楼盘性能的时候,会把物业管理这块给加进去,但小编觉得物业管理这块不能算楼盘的性能,理由如下:1、物业管理费每年是需要付费的,它是继续盈利的一种模式。2、如果物业管理服务很好,收费便宜的话,这样才能体现它的附加值,但现实当中几乎是不存在的。所以综合以上2点,它不能算楼盘的性能,更不能显现在房产性价比上。还有楼盘性能中的配套,它包括小区内部配套和周边配套,周边配套它就涉及到小区的所在地段位置好坏。接下去我来着重讲下小区内部配套:有些开发商为了房子卖的好点,在小区的内部配套设施做了文章,比如在小区里建设了游泳池、健身房、食堂、四点钟学校等,那么你需要搞清楚的是,它是否能满足广大住户的需求,是纯粹为了广告的虚头呢?还是能给住户带来实质的服务?如果满足不了住户需求,我觉得把它理解成周边配套设施会比较好。
四、哪几类房子入手需谨慎
1、期房
也不能一概而论,但买期房一定要了解开发商的资质和财力,也不是说自己要买的楼盘卖的很好,就可以下手,你要了解它整体的资质和财力,因为稍具规模的开发商不可能只有一个楼盘,你也需要了解下其他几个楼盘。为什么买期房需谨慎,因为它看不见摸不着,当然能让你看见的东西肯定是美轮美奂啦,那么可信度又有多少呢?
2、房龄超过20年的老房子
理由:a 银行很难贷款,贷款成数低。b 户型配套设施落伍,失去竞争力。
当然也没有绝对的说不能买,万一拆迁了呢。
3、广告满天飞的房子
还记得2013年某楼盘广告满天飞,开发商垫资,首付只要10%就可以搞定的房子吗?那时候,我就觉得有问题,结果可想而知!这个现象说明了开发商资金压力很大,急需现金流。
4、法院拍卖的房子
法院拍卖的房子,看起来价格固然美丽,但也存在着很多隐患,你说好好的房子会被拍卖吗?还有去拍卖房子,必须跟法院、银行等相关单位打好关系,你有这个能力吗?这个不是一般人可以搞定的!
五、购房技巧:不看地上看天上
不看窗帘看窗外
应注意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。
不开冷水开热水
如果要想知道水管是否漏过水,可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头,看流水是否通畅,等到蓄满水后再放水,看看排水系统是否正常。没有热水的房子一般有两种情况:房子已经很久都没人住了,二是房子可能卖了很久都没卖出去。
不看电梯看楼梯
新建商品房大都是电梯房,电梯的功能固然重要,楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。
不看地上看天上
看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外,购房者还要看看灯饰的路线,看一下天花板是否有水渍,或是漆色不均匀的现象。如果有,表示可能存在漏水。如果可能,带上螺丝刀,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。
不问屋主问警卫
可以和小区管理员或警卫聊天。因为他们是最了解该小区基本状况的,有时他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息,有时还能成为买房与否的决定性因素。
不看白天看晚上
入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全、有无定时巡逻,安全防范措施是否周全,有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的,只有在晚上才能得到最确切的信息。
不看晴天看雨天
下过大雨后,无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”,都逃不过雨水的“侵袭”,这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕,是否漏水、渗水就能一览无遗。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板,看看有没有潮湿发霉的现象。
不看建材看格局
购买房屋最好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等物遮挡,可以清晰地看到整个房子的格局。理想的格局是打开大门从阳台进入客厅,然后是餐厅、厨房、卧室。如果客厅的门直接面对卧室,则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来。如宴客功能、休息功能等。
不看墙面看墙角
查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂,可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的,如发生地震,墙角的承重力是关键,而墙角严重裂缝时,漏水的问题也会随时出现。
不看装潢看做工
好的装潢都会让人眼睛一亮,但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候,购房者必须要注意房屋的做工,尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题,对这些细小处进行修缮是件很麻烦的事,挑出这些小毛病,可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲,装潢新但做工很粗糙的房子,很有可能是投资客买来的盘源,其目的是低价高卖赚取差价,对这类房源要多加注意。
以上,是小编们的一些观点和启示,仅供大家参考,谢谢!!
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